Инвестиции в недвижимость в 2022 году: вкладывать или подождать? Аналитика, тенденции и рекомендации экспертов

Инвестиции в недвижимость с целью сохранить и приумножить капитал  – это не история про покупку квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду. Не секрет, что это не привлекательная сфера конкретно для получения капитала. Максимум, что может дать такой вариант – защитить деньги от инфляции. Любому инвестору нужна стратегия, соотношение рисков и доходности и, как минимум, актуальная картина рынка недвижимости на данный момент.

В этих вопросах мы и будем разбираться с помощью аналитики, экспертов и партнёров Метод в новой обзорной статье по инвестициям в недвижимость.

Аналитический обзор рынка за 2021 год по данным крупнейших аналитических и консалтинговых агентств.

По данным отчета международной консалтинговой компании CBRE общий объём инвестиций в недвижимость за 2021 год показал рекордный рост и составил 395 млрд рублей - на 38% больше, чем в 2020 году.

Вложения в участки под строительство жилых проектов со стороны девелоперов спровоцировали бурный рост.

По итогам 2021 года инвесторы вложили в российскую недвижимость $5,3 млрд. Цифры стали рекордными с 2013 года - данные отчета CBRE. Недвижимость показала рекорды не только по росту, но и прибыльности для инвесторов.

Основной приток инвестиций сосредоточился в 2021 году в Санкт-Петербурге. Объем сделок в северной столице составил 1,8 млрд долларов, показав рост в 2,6 раза (по данным JLL). Интерес со стороны инвесторов наблюдался в покупке земли под жилые проекты.

Инвестиции в Москве составили около 3,3 млрд долларов, показав рост на 8%. Менее активны стали инвесторы по объему вложений в региональную недвижимость – уровень сократился на 25%.

В 2021 году наиболее привлекательным сегментом стали площадки под жилые проекты. Объем инвестиций составил 215 млрд руб и вырос на 123% за предыдущий год. Высокая активность инвесторов в этом сегменте связана, в первую очередь, с высоким спросом на жилье в новостройках, сообщает Коммерсантъ. По данным Росреестра в январе-сентябре прошлого года было зарегистрировано на 24% больше договоров долевого участия. Цифра составила 708 тысяч. По данным экспертов, инвестиции в строительство жилых объектов показали самую высокую ликвидность.

В отличие от деловой активности инвесторов на рынке строительства жилых проектов, в 2021 году коммерческая недвижимость показала спад. По данным CBRE, объем инвестиций в этот сегмент составил 179 млрд руб, на 6% ниже, чем в предыдущем году. В этом направлении лидерами оказались складской (рост на 34%) и офисный (рост на 41%) сегменты. В отчете отмечается, что доля складского сегмента достигла максимальных исторических годовых значений в коммерческую недвижимость. Такому росту способствовали рост арендных ставок и активный спрос, а сокращение доли офисного сектора произошло в связи с ограниченным предложением качественных объектов на российском рынке. Доходность инвесторов по вложениям в офисную недвижимость в 2021 году составила 9%, склады - 9,75, ритейл - 10% (по данным CBRE). Разница с жилыми объектами огромна - рентабельность здесь доходит до 35%.

Ключевые ставки ЦБ, ограничения пандемии, рост инфляции послужили главной причиной падения инвестиционного интереса к объектам коммерческой недвижимости в 2021 году.

Прогноз на 2022 год.

Несмотря на вышеперечисленные факторы, аналитики CBRE прогнозируют обратную ситуацию в 2022 году – жилой сегмент, скорее всего, сократится с порядка 55% до 25% от общего объема, а доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти с 45% до 75% за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте.

«В прогнозах лучше всего обращаться к истории. Если мы оглянемся назад, то увидим, что падения рынка не было, уменьшения цен не было, он постоянно и стабильно растёт. Сейчас он был более активный, мы увидели максимальный рост. Если и говорить о минимальном — это будет среднегодовая тенденция за последние 5 лет. Я думаю, в этих цифрах мы и будем оставаться», — считает основатель бюро недвижимости HUGE ESTATE Сергей Оскорбин.

Общий прогноз по объему инвестиций в 2022 году составляет около 400 млрд рублей с перераспределением спроса на коммерческую недвижимость.

«В целом 2022 год начался с падений рубля и фондовых рынков. При этом мы наблюдаем рост на все товары, строительный материал, топливо и т.д., но  покупательная способность населения не дала роста. За период ипотеки по господдержке до момента пересмотра условий кредитования, сумма кредита под ставку 6,5% снизилась с 12 млн до 3 млн рублей. Это означало отмену программы в крупных городах. Помимо этого, повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 8,5%  значительно повысило ставки по ипотеке.

Несмотря на негативные факторы, застройщики успели заработать хорошую «подушку” и даже при низком спросе будут держать цены на текущем и «мягком повышении».

Все объясняется субсидированными ипотечными ставками застройщика, когда за счет небольшого повышения цены на квартиру, вы  получаете выгодную процентную ставку. Например, при первоначальном взносе 20% ипотечный кредит до 12 000 000 руб под 1,5% на 30 лет», – такие цифры представили Метод специалисты HUGE ESTATE.

Какую недвижимость приобретать, чтобы приумножить капитал?

Мы узнали самые выгодные направления в жилом сегменте для инвесторов в 2022-ом году.

«Массовое жилье, однотипные новостройки больше не актуальны с точки зрения инвестиционной привлекательности. Люди понимают это и все больше отказываются от покупки таких квартир. Если ваша цель — получение реального дохода от недвижимости, обратите внимание на ограниченные продажи клубных домов, жилые комплексы с уникальной инфраструктурой и архитектурой. Основной инвестиционный потенциал сосредоточен на таких жилых проектах.

В секторе крупных застроек, жилых комплексов также наиболее привлекательны квартиры с интересной планировкой, либо с красивым видом, либо с отделкой, которая требует  минимальных вложений при ремонте. Именно такие предложения нужно искать и уметь находить на рынке. Необходимо отличать непривлекательные проекты от привлекательных — это целая работа.

Не все знают, что застройщик не выставляет на открытую продажу самые интересные варианты, такие объекты отправляются в свой отдел продаж. В небольшие компании часто переходят уже неинтересные стандартные проекты. Ряд таких квартир не продаётся, не сильно растёт в цене, например, потому что окна квартиры не выходят на светлую сторону или выходят во двор.

Важно понять простое правило — хорошо продаются квартиры с уникальными характеристиками.

Первый вопрос, который мы задаём клиентам нашей компании — с какой целью приобретается квартира? Чтобы в ней жить или объект приобретается для дальнейшего инвестирования? Мы помогаем сформировать человеку его окончательный запрос. Это очень важный момент. Потому что дальше мы объясняем, какой бюджет нужно закладывать в квартиру, помимо бюджета на покупку. Если квартира приобретается для жизни, часто бывает так, что клиент покупает недвижимость за 15-20 млн рублей, не оставляя бюджет на ремонт. В сегодняшних реалиях стоимость ремонта или реализация дизайнерского проекта может доходить до 50% от стоимости квартиры. В итоге это становится большой проблемой, люди вынуждены брать кредиты и искать деньги, чтобы довести квартиру до идеала.

Если квартира рассматривается с точки зрения инвестиций, нужно покупать уникальный объект, который будет выделяться среди квартир такого же типа в этом же доме. Чтобы не демпинговать цену, а наоборот, держать сделку до последнего, до максимального роста цены.

В своём подходе мы реализуем новый сервис помощи клиенту на предварительном этапе формирования запроса, проводим аналитику запроса, объясняем, сколько будет стоить квартира и сколько потребуется вложений для ремонтных работ, если речь о квартире для жизни.

Если для инвестиций — мы выбираем самую интересную квартиру в доме, чтобы она дала максимальный рост в цене и ее легко было продать. На такие вещи нужно обращать внимание.

Массовый рынок недвижимости, покупка однотипных квартир теряют актуальность и уходят на второй план. Если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости, нужно двигаться в сторону дизайна и сервиса», — рассказал Сергей Оскорбин.

Инвестиции в элитную недвижимость.

2021 год стал годом невероятного спроса и покупательской активности на недвижимость премиум-класса. При этом средняя стоимость 1кв.м элитного жилья рекордно выросла за всю историю рынка – на 51%, превысив 1 млн рублей за квадратный метр. Такие цифры приводят аналитики Knight Frank. На рост повлиял не только спрос, но и увеличение цен на стройматериалы и оплату работы специалистов в отрасли.  

Мы наблюдали интересную картину на рынке элитной недвижимости в прошлом году. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходов не помешали росту спроса, а вот предложения на рынке оказались ограниченными и продемонстрировали минимальные показатели объемов элитной недвижимости с 2015 года. Это стало ключевым катализатором роста цен.

По прогнозам аналитиков, предложения на рынке престижной недвижимости восстановятся, а рост цен продолжится.

Мы узнали у эксперта городской недвижимости агентства элитной недвижимости «PRIME»
Гранта Назаряна, стоит ли сейчас вкладывать деньги в элитную недвижимость и какие перспективы у этого рынка с точки зрения инвестиций?

«Элитная недвижимость в Москве в новейшей истории России при грамотном подходе всегда была гарантом успешных инвестиций. Если, допустим, еще 15 лет назад элитных новостроек было не так много, да и само понятие «элитная недвижимость» было достаточно размытым, то за последнее десятилетие, как минимум, появилась хорошая конкуренция. Благодаря этому были четко определены параметры, от которых отталкиваются клиенты, приобретая элитную недвижимость для дальнейшего проживания или с целью инвестиций.

Основные параметры при выборе: локация, инфраструктура, качество отделочных материалов и т.д. До 2019 года, когда не было проектного финансирования и эскроу-счетов, обычным инвесторам можно было хорошо заработать, даже не имея консультанта в сфере недвижимости, при этом нужно было быть готовым к большим рискам.

Сейчас ситуация изменилась — за 2020 и 2021 был сильный скачок цен, и инвесторы в элитную недвижимость смогли хорошо заработать. Но это не значит, что сейчас нет перспективы вкладываться в нее, просто теперь нужно более грамотно подходить к выбору самого жилого комплекса, выгодному финансированию (ведь многие застройщики предлагают зачастую хорошие рассрочки) и самое важное — к правильному времени покупки. Сейчас нужно быть в потоке информации, чтобы не упустить старт того или иного проекта. А эти критерии обычному инвестору сложно держать постоянно на контроле. В этом вопросе поддержку оказывает команда профессионалов, которая не первый год на рынке и может грамотно учесть все факторы и помочь инвесторам».

По словам эксперта, наиболее привлекательные объекты с точки зрения инвестирования расположены в ЦАО, на Западе столицы, Северо-Западе и Юго-Западе.

«Если мы говорим об объектах бизнес-класса, вместе с реорганизацией промзон появилось много интересных проектов для инвестирования, многие из них находятся на Москве-реке.

Из-за эскроу-счетов не всем застройщикам выгодно во время строительства продавать квартиры по низким ценам, сейчас их финансируют банки, но у некоторых в финансовую модель заложен ежемесячный рост, иногда минимум на 1-2% стоимости. Есть и выгодные рассрочки или субсидированная ипотека, что уже делает проект инвестиционно привлекательным. Если мы говорим о домах премиум-класса, зачастую о клубных домах в центре столицы, здесь ситуация сложнее, на рынке сейчас сильный дефицит таких объектов. И если выходит новый проект, на старте продаж, брокеры бронируют лучшие лоты для своих постоянных клиентов-инвесторов, от чего застройщик в итоге поднимает цену на оставшийся объем, и эти квартиры уже не будут инвестиционно привлекательными. Как я и говорил, нужно быть всегда в потоке информации», — рассказал Грант Назарян.

Многие инвесторы задаются вопросом: инвестировать с целью последующей продажи или инвестировать с целью сдачи в аренду или открытия бизнеса? Какой способ предпочитают ваши клиенты и почему?

«Наши клиенты предпочитают оба варианта. Надо не забывать, что мы сейчас говорим именно об элитной жилой городской недвижимости.

Конечно, если посчитать финансовую модель и сравнить, мы в любом случае придем к выводу, что инвестирование с последующей целью перепродажи более выгодно. Но многие предпочитают получать ежемесячный доход, поэтому здесь нужно учесть этот фактор при покупке жилья. Не все жилые комплексы, у которых есть хороший инвестиционный потенциал к росту, могут оцениваться высоко с точки зрения аренды.

Рекомендации эксперта для тех, кто планирует приобрести элитную недвижимость, чтобы сохранить и приумножить капитал?

1.Не бояться! Элитная недвижимость — это не какой-то новый инструмент для инвестирования. Это проверенный годами, десятилетиями надежный продукт.

2.Выберете надежного брокера. Достаточно выбрать одно хорошего специалиста, с кем будет легко поддерживать связь и быть в потоке информации. Так как мы говорим про инвестиции в элитные новостройки, то рынок устроен так, что комиссию брокерам платят застройщики, для инвесторов эти услуги полностью бесплатны.

Зарубежная недвижимость.

«Инвестиции в зарубежную недвижимость, например, в Европе, помогают избежать непредсказуемых скачков курса валют и макроэкономических потрясений. Для многих это реальный актив, защищающий от инфляции», – считают эксперты UFG Wealth Managment.

Спрос российских инвесторов на зарубежную недвижимость в 2021 году вырос на 30% (по данным компании Barnes International Moscow).

Помимо этого, инвестиции в иностранную недвижимость могут стать отличным инструментом диверсификации портфеля и возможностью получить вид на жительство в другой стране.

Руководитель юридического департамента UFG Wealth Managment, партнер Метод Николай Варгасов рассказал, какие страны пользуются популярностью у российских инвесторов?

«Мы видим большой интерес к недвижимости в экономически развитых странах Европы, таких как Германия, Австрия, Франция, Великобритания, а также интерес к тем странам, где вместе с покупкой недвижимости можно решить миграционные задачи - получить ВНЖ или, в перспективе, гражданство».

Как и любая инвестиция, покупка недвижимости за рубежом предполагает свои риски и нюансы. Как минимум, вы должны знать законы другой страны и быть подкованы в юридическом плане.

Какие рекомендации нужно знать тем,
кто планирует приобрести зарубежную недвижимость, чтобы сохранить и приумножить капитал?

«Риски можно условно разделить на инвестиционные и регуляторные. Инвестиционные риски связаны с колебаниями цены на объект. Здесь очень важно приходить на иностранный рынок с поддержкой профессионального брокера / управляющего, который сможет обеспечить хорошую аналитическую поддержку. Что касается регуляторных рисков, здесь стоит обратить внимание на налоговый, юридический и комплаенс-аспект. Сделка по покупке объекта обычно будет оформляться по праву страны нахождения объекта. Для этого я рекомендую привлекать местного юриста. До сделки необходимо провести юридическую проверку. Покупка недвижимости за рубежом приводит к необходимости оплаты и расчета имущественных налогов, для этого также потребуется помощь местного налогового эксперта или бухгалтера. В последнее время комплаенс-аспект становится наиболее важным - при покупке недвижимости нужно доказать легальность происхождения денежных средств», — поделился с Метод Николай Варгасов.

Подводя итог, опираясь на аналитику, прогнозы и мнения экспертов, можно смело сказать, что инвестициям в недвижимость в 2022-ом году можно дать зелёный свет. Главное — изучать рынок и заручиться поддержкой профессиональных отраслевых экспертов, которые помогут приобрести самый выгодный с точки зрения инвестирования объект.